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6.- APLAZAMIENTO EN LAS RENTAS DE ARRENDAMIENTOS DE USO DISTINTO DE VIVIENDA

El Real Decreto Ley 15/2020 (LA LEY 5476/2020) regula la posibilidad de solicitar el aplazamiento del pago de las rentas a los arrendatarios de contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, cuya actividad está afectada por el estado de alarma derivada de la crisis sanitaria del Covid-19 y cumplan los siguientes requisitos:

  1. Cuando las partes no hayan formalizado voluntariamente un pacto al respecto.
  2. Cuando a) la actividad que desarrolla el arrendatario este suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente o, b) cuando la actividad no esta suspendida, pero se pueda acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
  3. Los autónomos deben estar afiliados y en situación de alta en la seguridad social cuando se declara el estado de alarma.
  4. Y las Pymes no pueden incumplir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las siguientes circunstancias: a) que el total del activo no supere los cuatro millones de euros, b) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y/o c) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta (art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (LA LEY 14030/2010)).

Ahora bien, se establece que la moratoria solo se aplicara obligatoriamente cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de viviendas, es decir, que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En cambio, cuando el arrendador no cumpla esta condición, el aplazamiento temporal de la renta puede solicitarse por el arrendatario pero, en ningún caso, se establece que el arrendador esté obligado a aceptarlo. En este tipo de arrendamientos solo se permite a las partes disponer libremente de la fianza, prestada por el arrendatario en virtud del artículo 36 LAU, para destinarse al pago total o parcial de las mensualidades de renta no satisfechas por el arrendatario. No obstante, se establece que el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato de arrendamiento, si es inferior a un año. Esta regulación carece de sentido si tenemos en cuenta que cualquier arrendatario puede solicitar al arrendador, en virtud del principio de libre autonomía de la voluntad de las partes, cualquier medida sobre la que quiera llegar a un acuerdo con el arrendador (aplazamiento del pago de la renta, reducción de renta, fraccionamiento del pago, etc.), sin necesidad de que se regule específicamente en una norma.